خانه در تهران، متری 1000 دلار!

پیش‌ بینی‌ هایی Ú©Ù‡ در مسیر بازار مسکن وجود داشت

از مدت‌ها پیش کارشناس‌ها نسبت به رشد بی‌رویه قیمت مسکن در کشور هشدار داده‌ بودند Ùˆ به‌طورکلی دو سناریو را برای آینده این بازار پرتلاطم پیش‌بینی Ù…ÛŒ‌کردند.

 Ø¯Ø± حالت اول، افزایش‌های نامتعارفی Ú©Ù‡ در بازار سرمایه به‌وجود آمده است، Ù…ÛŒ‌توانست باعث از هم گسیخنگی قیمت‌ها در بازار مسکن شود Ùˆ شاهد کاهش قیمت باشیم.

 Ø¯Ø± حالت دوم، بازار مسکن با افزایش قیمت غیر مترقبه‌ØŒ خود را به بازار سرمایه، طلا Ùˆ دلار Ù…ÛŒ‌رساند Ú©Ù‡ باتوجه به شرایط موجود بازار مسکن، مسیر دوم را برگزید Ú©Ù‡ زیاد دور از ذهن نبود.

رقابت تنگاتنگ نرخ دلار و قیمت مسکن

Ø·ÛŒ گزارشی Ú©Ù‡ بانک مرکزی از روند معاملات مسکن در سال 98 Ùˆ همچنین دو ماهه اول سال 99 منتشر کرد، حجم معامله‌ها نسبت به سال گذشته کاهش 6.7 درصدی به 11300 فقره معامله رسیده است Ú©Ù‡ ناشی از کاهش قدرت خرید مردم به‌واسطه قیمت بالای مسکن است Ùˆ در حال حاضر قیمت مسکن در بازار با افزایشی 34 درصدی بر هر مترمربع، سعی در جبران عقب‌ماندگی خود از قیمت دلار را دارد.

برای درک بهتر مطلب بالا مثال زیر را در نظر داشته باشید. اگر ملکی قبل از سال 97 معادل 100 هزار دلار ارزش داشته است، بعد از تغییر قیمت‌های نسبی، قیمت آن به زیر این رقم رسیده؛ در حالی Ú©Ù‡ از نظر ریالی قیمت همان ملک بیش از دو برابر هم رشد کرده است، در چنین شرایطی مالک تلاش Ù…ÛŒ‌کند قیمت ریالی دارایی خود را افزایش دهد تا دوباره معادل 100 هزار دلاری را برقرار سازد.

بیشتر بخوانید
هزینه های ساخت مسکن 30 درصد بیشتر شد

با 100هزار دلار در تهران خانه بخریم؟

برای اثبات این مدعا قیاسی داریم بر نسبت قیمت دلار و مسکن در سال 97 و 98:

Ø·ÛŒ گزارش‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی، نرخ دلار در پایان سال 97ØŒ 136500 Ùˆ قیمت ساختمان به ازای هر متر مربع 97534000 ریال بوده است. با یک محاسبه ساده به رقم 715 دلار به ازای هر مترمربع Ù…ÛŒ‌رسیم. یعنی قیمت یک واحد آپارتمان 100 متری در شهر تهران در سال 97 نزدیک به 71500 دلار بوده است.

قیمت دلار در انتهای سال 98ØŒ 176000 ریال بوده است . طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع ساختمان به 178.000.000 ریال رسیده است. به بیان ساده‌تر قیمت یک واحد آپارتمان 100 متری در تهران به‌طور میانگین 100 هزار دلار است.

رشد قیمت در بازار مسکن ناشی از چیست؟

یک بررسی اجمالی از تحول‌های بازارهای مختلف نشان Ù…ÛŒ‌دهد، Ø¨Ø§Ø²Ø§Ø± مسکن  Ø§Ø² اواسط سال Û¹Û² تا اواسط سال Û¹Û· به مدت Ûµ سال رشد چندانی نداشته Ùˆ بازار آرامی بوده است.

 Ø§ÙˆÙ„ین شوک افزایشی در قیمت بازار مسکن به اواسط سال 97 بازمی‌گردد Ú©Ù‡ رشد ارزش دلار نسبت به پول ملی تا سقف 13 هزار تومان، مردم را به تکاپوی حفظ ارزش دارایی‌های خود انداخت. به عبارت دیگر، ریشه تاثیرگذاری قیمت ارز بر قیمت مسکن را باید در تغییر قیمت‌های نسبی Ùˆ مقاومت مالکان در مقابل کاهش ارزش دارایی‌هایشان جستجو کرد.

با کاهش ارزش پول ملی، بازارهای موازی نظیر بازار طلا Ùˆ سکه دستخوش تغییرهای افزایش Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ در این‌صورت بازار مسکن چاره‌ای ندارد جز این Ú©Ù‡ خود را به این بازارها برساند.

به‌عبارت دیگر، از آنجا Ú©Ù‡ بازار سرمایه قوی در کشور وجود ندارد، توجه مردم به‌سوی بازارهای موازی سرازیر Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ طبق گزارش‌ها در طول یک‌سال قیمت مسکن از متری 57.853.000 در ابتدای سال 97 به میانگین 97.534.000 در پایان سال 97 رسید Ú©Ù‡ این افزایش دو برابری، رکود تورمی سنگینی را در بازار مسکن تحمیل کرد.

در واقع میراث بازار مسکن از سال 97 به سال 98 رکود تورمی سنگین بود. این روند به گونه‌ای بود Ú©Ù‡ قیمت‌ها در بسیاری از شهرهای بزرگ تا Û±Û°Û° درصد هم افزایش یافت.

Ù…ÛŒ‌توان ادعا کرد در سال گذشته، بازار مسکن جهش سونامی‌وار قیمت‌ها را تجربه کرد؛ اما، این روند در نیمه دوم سال تغییر کرد. یعنی از مهرماه روند افزایش قیمت‌ها متوقف Ùˆ رکود غیرتورمی بر کشور حاکم شد.

البته باید توجه داشت Ú©Ù‡ علی‌رغم توقف افزایش قیمت مسکن، کاهش قیمت نیز رخ نداد Ùˆ تنها ثبات به بازار بازگشت Ú©Ù‡ ورود کرونا به ایران Ùˆ توقف معامله‌ها به این ثبات Ú©Ù…Ú© کرد.

موج دوم افزایش قیمت از اول بهمن ماه ۹۸آغاز شد. به این‌ صورت‌Ú©Ù‡ حجم انباشته‌ای از خریدارها Ú©Ù‡ از ابتدای سال 98 باقی مانده بودند وارد بازار شدند. از این زمان دوباره وضعیت به سمت رکود تورمی حرکت کرد Ùˆ قیمت‌ها تا Û²Û° درصد افزایش یافت.

از سوی دیگر بازار ارز نیز سکان‌دار افزایش قیمت بین تمامی بازارها بود Ùˆ  Ú©Ø§Ù‡Ø´ بیشتر ارزش پول ملی به واسطه تحریم‌ها Ùˆ همچنین تاثیر قرنطینه‌ÛŒ ناشی از کرونا، قیمت دلار را در بازه‌ÛŒ 17 تا 18 هزار تومان Ù†Ú¯Ù‡ داشت.

در نهایت افزایش قیمت در بازار مسکن در حال حاضر باعث شده است تا بتوان قیمت یک متر مربع ساختمان در شهر تهران را برمبنای 1000 دلار قیمت‌گذاری کرد.

این دریای متلاطم تا Ú©ÛŒ طوفانی Ù…ÛŒ‌ماند؟

 Ø§Ù‚تصاد مسکن سهمی Û³Û° تا Û´Û° درصدی از اقتصاد Ú©Ù„ کشور را دارد Ùˆ مطابق با نرخ تورم Û³Û°.Û² درصدی در کشور، نمی‌توان توقع داشت Ú©Ù‡ بازار مسکن از آن متاثر نشود.

درنتیجه تورم عمومی و رشد قیمت دلار تاثیر شگرفی بر بازار مسکن گذاشته است. از سوی دیگر تولید مسکن در کشور چندین سال است که رو به کاهش است. طبق آمار منتشر شده در یک دهه اخیر تولید مسکن کاهش داشته است؛ یعنی توازن عرضه و تقاضا به هم زده است.

 Ù‡Ù…چنین کاهش قدرت خرید مردم نیز همزمان به Ø´Ú©Ù„ دامنه‌داری ادامه یافت. در دو دهه گذشته قیمت مسکن از درآمد عمومی مردم پیش افتاده است Ùˆ تقریبا Û¸Û° درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایه‌ای است Ùˆ تنها Û²Û° درصد سهم معاملات خرید مصرفی است.

سخن آخر

مسعود سعادتمند کارشناس مسائل اقتصادی در موضع‌گیری نسبت به آینده بازار مسکن گفت: یک مواجهه نظامی جهش بیشتر نرخ ارز، یک روز مذاکره با آمریکا یا هر عامل مشابه دیگری، به‌شدت این شرایط را تغییر Ù…ÛŒ‌دهد. اما چیزی Ú©Ù‡ من در بازار Ù…ÛŒ‌بینم، این است Ú©Ù‡  Ø´Ø±Ø§ÛŒØ· بورس را مهیای ریزش یا توقف رشد Ù…ÛŒ‌بینم Ùˆ بعید Ù…ÛŒ‌دانم بیش از دو ماهف این نقدینگی سنگین در بازار باقی بماند.

ÙˆÛŒ افزود: خروج نقدینگی از این بازار، با توجه به شرایط حاکم بر بازار طلا Ùˆ ارز، به معنی ورود مجدد بخش مهمی از این نقدینگی به بازار مسکن است. عرضه‌ای در بازار نمی‌بینم Ú©Ù‡ بتواند این تقاضا را پاسخ دهد Ùˆ مبنای عمده پاسخ‌هایم نیز همین موضوع است. به این موضوع اگر عقب‌ماندگی رشد نرخ مسکن از ارز را اضافه کنیم، به‌نظر Ù…ÛŒ‌رسد روند قیمتی همچنان افزایشی است.